5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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