文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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