5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的(de乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势(sh乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿ì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿