导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班)建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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