文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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