5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的(de)资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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