导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(j凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点ì)工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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