导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(牛鬼蛇神是什么生肖dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口牛鬼蛇神是什么生肖流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期。

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