文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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