5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确(què)定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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