近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公(gō刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音ng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也(yě)称。

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