饱受争议(yì)的二(èr)手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发布了关于(yú)规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收(shōu火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗)取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介机(jī)构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准，综合计(jì)算(suàn)出合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等(děng)场所(suǒ)或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支(火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗zhī)付一(yī)半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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