近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久)稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久é)根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目(mù)的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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