导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇施为什么读yi什么意思，施怎么读啊(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　施为什么读yi什么意思，施怎么读啊ong>2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　施为什么读yi什么意思，施怎么读啊　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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