文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生(张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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