饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联(lián)合发布了(le)关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明(míng)码标价(jià)等十方面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即根(gēn)据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关(guān)部门依(yī)法查处(chù)不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降低？<日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家/p>

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的(de)行(xíng)为。部(bù)分中介公司(sī)可能(néng)会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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