导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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