万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bì跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗ng)非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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