饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确(què)经纪服(fú)务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十(shí)方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一(中国欠别国钱吗yī)二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务(wù)事(shì)项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越中国欠别国钱吗高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在(zài)合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支(zhī)付(fù)一(yī)半(bàn)的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这(zhè)实际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相推高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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