万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tu辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话án)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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