导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(z一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤ēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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