文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例教师一年的工作日有多少天，一年有多少周方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quá教师一年的工作日有多少天，一年有多少周n)权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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