文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fán大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别g)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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