饱受争议(yì)的二(èr)手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合发(fā)布了(le)关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见提及(jí)，近年(nián)来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额外(wài)的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部(bù)门会同(tóng)有关部(bù)门依法查(chá)处不按(àn)规(guī)定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的(de)行为(wèi)。对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(q比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁ián)市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原(yuán)本应该由(yóu)上下(xià)家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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