万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的优先权：<谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里/p>

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里)元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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