OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(niá闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰n)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资(zī)源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们(men)实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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