近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公(gō鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的ng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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