导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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