5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思(de)民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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