近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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