近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固(gù)定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán1cc的水等于多少克，1cc水是多少克)类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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