导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为田井读什么字，畊和耕的区别62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价田井读什么字，畊和耕的区别较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地(d田井读什么字，畊和耕的区别ì)产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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