饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意(yì)见。意(yì)见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额(é)外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年(nián)更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过程中对(duì)收(shōu)费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的(de)细则(zé)，还需要看各(gè)城(chéng)市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承(chéng)担。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式(瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司(sī)可能(néng)会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再(zài)次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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