饱受争议的(de)二手房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了(le)关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个(gè)话题，便是房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查(chá)处不按(àn)规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规厦门是几线城市呢信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部(bù)门(mén)提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何具体厦门是几线城市呢认定其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相当于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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