从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域的(de)张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目(mù)的大(dà)租户(hù)退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到出租率下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这(zhè)三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能化解(jiě)当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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