近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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