饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息(xī)不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的(de)《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执(zhí)行(xíng)的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决(jué)定。1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确(què)具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会结1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对(duì)市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022纲领性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分(fēn)购(gòu)房者处(chù)于弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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