饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发(fā)布了(le)关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(r昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名óng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别(bié)明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认(rèn)定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的(de)专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上(shàng)，再次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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