近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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