文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况(ku决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思àng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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