“现在的(de)房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机(jī)构和投(tóu)资(zī)者的关注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》指出，从行业(yè)来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且(qiě)是反(fǎn)复(fù)地杀到了底(dǐ)部(bù)，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等(děng)指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进行选择，需(xū)要非常小心，避免选了(le)半天，标(biāo)的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要满足以下(xià)三个基准(zhǔn)：有大(dà)的国资背(bèi)景的、杠杆(gān)率较低的、此前没有(yǒu)踩过(guò)红线的(de)。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关注一下今年房(fáng)地产的开发(fā)资金(jīn)来源，可(kě)以(yǐ)发(fā)现(xiàn)，其实银行的(de)信贷倾向是不(bù)太愿意给(gěi)房(fáng)企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房(fáng)的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱，其实主要(yào)还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较(jiào)困难，所以整个行业出现了一个很(hěn)明(míng)显(xiǎn)的(de)分(fēn)化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还是(shì)融资等各个方(fāng)面都(dōu)非(fēi)常明(míng)显。现在有(yǒu)国资(zī)背景的房企在(zài)资本市场(chǎng)表现(xiàn)相对较好，但没(méi)有国(guó)资背景的(de)民营(yíng)房企股价大(dà)多表(biǎo)现很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则向《红(hóng)周刊(kān)》表示(shì)，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优势(shì)，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最低水平；利润(rùn)率(lǜ)是不(bù)是行(xíng)业内最高的；融资(zī)成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是(shì)否也(yě)是业内(nèi)最低的；这些都是我(wǒ)们看重的一家房企的(de)综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的是，能(néng)够(gòu)同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即便是在国(guó)央企中(zhōng)，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏城投、中交地(dì)产(chǎn)、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房企也踩了“三道红(hóng)线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央(yāng)企房企(qǐ)，其财(cái)务(wù)指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是(shì)少数。而更(gèng)加(jiā)值得注(zhù)意的(de)是，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚至地方国企开(kāi)始大(dà)举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度(dù)的张(zhāng)弛有度(dù)尤(yóu)为(wèi)重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可(kě)能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续4年(nián)的(de)净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年(nián)，这家(jiā)房企明(míng)显感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前(qián)的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一(yī)。与(yǔ)此同时，该房企新购(gòu)入地(dì)块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率(lǜ)，预计(jì)今(jīn)年(nián)会有更(gèng)多的(de)楼盘入市。像这(zhè)类企业就符(fú)合“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在于(yú)它本身(shēn)储备了很多弹(dàn)药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一(yī)半在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要(yào)集中在强二(èr)线(xiàn)和二线城市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房(fáng)企的扩张速(sù)度让人感觉又(yòu)回(huí)到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出(chū)手的章法仍要(yào)小心，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两(liǎng)年(nián)市场(chǎng)没有想象得那么(me)好(hǎo)，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如(rú)何(hé)来衡(héng)量一家(jiā)房企的(de)扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》表示，主要(yào)还是看房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)，在(zài)我看(kàn)来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难(nán)看出，这(zhè)一(yī)标准要比“三道红线”对房企的净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并没(méi)有(yǒu)那(nà)么快，所以(yǐ)要规避公司净负债率(lǜ)提高(gāo)到一个比(bǐ)较危(wēi)险(xiǎn)的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债(zhài)率持续(xù)居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极(jí)的拿地(dì)策略的同时(shí)，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实际上，他(tā)们(men)是(shì)以(yǐ)同一(yī)筛选标准来看国央企与(yǔ)民(mín)营房(fáng)企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠(qú)道也(yě)更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国(guó)央企自然而然(rán)就具有天然(rán)优势(shì)。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机构更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍(réng)有少数民营房(fáng)企同样(yàng)受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十大(dà)流(liú)通股(gǔ)东中新(xīn)进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报(bào)灵活配置混合型证券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外(wài)，自2021年(nián)开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿(ā)巴马资产(chǎn)管理有限公司就(jiù)长期持有滨江集团(tuán)。根据一季(jì)报(bào)，该(gāi)资(zī)产公(gōng)司的(de)几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持(chí)有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐(lài)，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时(shí)间，房地产(chǎn)市场(chǎng)整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭(háng)州本土房企的滨江集团仍(réng)是(shì)表(biǎo)现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规模(mó)、新增(zēng)土储、股(gǔ)价表现等(děng)多维(wéi)度都(dōu)表现(xiàn)了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母(mǔ)净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实(shí)现同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发(fā)布的(de)2023年一季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨江集团更是(shì)实现了扣(kòu)非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍(réng)能(néng)保持自身业绩的持续(xù)增(zēng)长，和滨江集团(tuán)扎根杭(háng)州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地(dì)区的(de)营收(shōu)比重(zhò抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思ng)只占到近六成。近三年(nián)持续稳居杭州房企销售(shòu)排(pái)名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭(háng)州的土储补(bǔ)充同(tóng)样较为(wèi)积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突(tū)出表现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的房企排名已冲(chōng)进前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集(jí)团实现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值(zhí)得(dé)注(zhù)意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集(jí)团更(gèng)是迎来多家(jiā)机(jī)构(gòu)的集中调研(yán)。滨江(jiāng)集团发布公告表(biǎo)示，公(gōng)司(sī抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思)于5月10日接(jiē)受了信达(dá)证(zhèng)券、金鹰基金、建信(xìn)养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产(chǎn)开发只(zhǐ)是房(fáng)地产(chǎn)产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要(yào)为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用(yòng)行业主要包括中(zhōng)介服(fú)务(wù)、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的(de)采访，房(fáng)地(dì)产开发环节与(yǔ)上(shàng)游材料端息息(xī)相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被(bèi)看(kàn)好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移至(zhì)下(xià)游(yóu)。“中国房地产行业(yè)在进(jìn)入存量房时代，所以对地(dì)产产业链，尤其是(shì)偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着时间的增(zēng)加，内装更新的需求也会越(yuè)来越多(duō)。美(měi)国过去的数据充分说明(míng)了这一点，在新(xīn)房(fáng)销售见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具(jù)消费的增(zēng)长却一直都很好。对于地产产(chǎn)业链(liàn)，我们相(xiāng)对看好和内(nèi)装相关(guān)的行业，例如(rú)消费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分中相关(guān)赛(sài)道龙头年内表现的统(tǒng)计(jì)，目前(qián)暂居前两位的都是来自(zì)家(jiā)纺赛道(dào)的公司，它们分别是富(fù)安娜和(hé)水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是(shì)前者在(zài)月(yuè)线连(lián)收(shōu)七根阳线的(de)基础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌(pái)。第一季度报告(gào)显(xiǎn)示，报告(gào)期内，富安娜(nà)实现营业(yè)收入约(yuē)6.2亿(yì)元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大流(liú)通股股东来看，能够(gòu)发现该股早已成为基金重(zhòng)仓(cāng)股的天下(xià)，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜(qián)力(lì)价(jià)值(zhí)、工银瑞信灵动价(jià)值(zhí)、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和私募(mù)的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两只基(jī)金都是价值派基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时重仓的房地产产业链(liàn)股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几年曾经抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思风光(guāng)一(yī)时(shí)的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居(jū)板块中年内表现最好的是(shì)志邦家居。同一(yī)时间段，该股年(nián)内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收(shōu)还(hái)是归母净利润(rùn)，公(gōng)司都实现(xiàn)了同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的(de)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这两(liǎng)只产品也(yě)成为志(zhì)邦家居十大流通股股东(dōng)中仅(jǐn)有的(de)两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居类标的(de)情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他管理的全(quán)部三(sān)只产品均(jūn)登榜十大(dà)流通(tōng)股股东，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业(yè)股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标(biāo)的大(dà)多在(zài)香(xiāng)港上市(shì)，如何(hé)选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理举例分(fēn)析：“物业(yè)服务不(bù)是一个(gè)高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是(shì)希望(wàng)挣(zhēng)的是市场(chǎng)化(huà)应该(gāi)挣的钱，以我曾(céng)经买的绿(lǜ)城服(fú)务为例，它(tā)在中高端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较高的，每年到(dào)期的合同(tóng)里提(tí)价(jià)成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产(chǎn)品(pǐn)提(tí)价的公司很少，因为物(wù)业公司很容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安(ān)这些固定人员(yuán)成本的(de)年度(dù)增(zēng)长，不过(guò)服务没有特(tè)别好，客户没有(yǒu)那么满意，能做到提价难(nán)度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业内(nèi)做到到期之后提价率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较(jiào)好的服务是有关(guān)系(xì)的。”他进一步(bù)强调。

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