万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(d踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮īng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮善(shàn)其身？

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