文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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