近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益，以及丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗(jí)基金份额交易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REIT丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗s同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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