万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方　

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质押(yā)手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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