导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rénknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(know过去分词是什么写，know过去分词是什么词de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级know过去分词是什么写，know过去分词是什么词(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查(chá)的是(shì)人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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