OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始50克有多少参照物图片，50克有多少参照物震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会(huì)最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计签50克有多少参照物图片，50克有多少参照物署意(yì)向书(shū)和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租(zū)率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户(hù)需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园项目在给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张润大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还(hái)有一些(xiē)独(dú)栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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