导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(吴亦凡还出得来吗xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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