文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监(jiān染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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