导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(b1cc的水等于多少克，1cc水是多少克ěn)文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。1cc的水等于多少克，1cc水是多少克其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(1cc的水等于多少克，1cc水是多少克fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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